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【“营改增的应对与思考”系列报道五】营业税退出历史舞台,房地产再迎新的春天――关于“营改增”的几点思考
发布时间:2016-05-10作者:熊莹

    近日,关于“营改增”的消息在整个地产行业炸开了窝。从2016年5月1日起,营业税改征增值税试点将全面实施,范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业。“营改增”的核心目的是为了消除重复征税,减轻纳税人负担。这次税制改革可谓让利于民,房地产业将再次迎来新的春天。以下是个人对“营改增”的几点看法和思考:

    一、 二手房税负降低,房地产销量回升

    正式推行“营改增”政策后,个人二手房税负不仅没有增加,还比以前略有降低。市民在销售二手房时,在销售房屋时将按如下方法计算缴纳税额:应纳税额=含税销售额÷(1+征收率)×征收率,如果住房购买不足2年,增值税征收率为5%。比如,一套房子的房价是100万元,之前按5%交营业税为5万元;现在是100÷(1+5%)×5%=47600元,少交税2400元。国家出台的这一政策,将更加有利于二手房的交易、流通,有助于增加市场上的房屋供应量。

    二、写字楼市场飘红,商铺投资迎利好

    营业税改增值税方案开始全面实施后,购置商业地产将和购置设备一样进行增值税抵扣,企业利润率将会因税负降低而提升。这将利好商业地产及产业地产的销售,并增加一般企业对于持有型物业的投资,有助于写字楼库存去化。比如,投资者花200万买进一套商铺/写字楼,一年后因商铺/写字楼增值而出售,售价230万。按营业税征收应该缴纳:230万×5.6%=12.88万,按增值税计算则应缴纳:(230-200)×11%=3.3万(建筑业和房地产业适用11%增值税税率)。营改增后,出售商铺/写字楼的税收一下减少9.58万。该项政策是政府鼓励对商业地产的投资与持有,商业地产的需求量将快速上升。

    对于我们普陀龙湾,以温德姆超五星级至尊酒店、5A甲级写字楼、酒店公寓、LOFT等产品为核心的商业项目,无论是对于客户还是开发商而言,无疑更将带来实际优惠的利好。

    三、精装房将成主流,开启成品房时代

    开发商进行商品房开发,其成本主要由三大部分构成:建筑安装、配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。房地产企业中最大成本通常是土地成本,约占成本的50%左右,但该部分成本并没有增值税可以予以抵扣,而建安成本则有比较大的空间。原来带精装修进行销售,虽然房价更高,但由于税率是固定的,所以开发商的积极性不大。实施“营改增”后,精装修的费用算作进项能抵扣,因此便能少交一部分税,开发商对精装修的兴趣将提高,精装房的数量可能将越来越多。

    关于“营改增”政策的实施,将对地产行业带来的影响,以上几点仅为个人拙见,可能理解的不够完善。但总而言之,随着营改增政策的实施,房地产业将在上述利好政策的支持下,呈现出积极的叠加效应,并进一步集中释放。未来,随着市场理性回归,地产行业将迎来新的春天。


                                       


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